Cuando se habla de valorar una empresa inmobiliaria, lo habitual es pensar en el valor de los inmuebles. Pero hay otro universo: el de las agencias de intermediación, que cobran comisiones, y el de las promotoras y empresas de compraventa, que transmiten inmuebles propios como actividad. En ambos casos el valor depende de cifras que Hacienda cruza con facilidad: comisiones, escrituras, anticipos y cobros. Este artículo explica cómo se conectan la valoración y la fiscalidad de estos negocios cuando se compran, se venden, se heredan o se reorganizan, y se distingue de la valoración de sociedades patrimoniales, que responde a otra lógica.
Dos modelos de negocio, dos formas de valorar
La agencia de intermediación presta un servicio y cobra una comisión: su valor reside en la recurrencia del flujo de comisiones, en su cartera de captaciones y en la calidad de su equipo comercial. La promotora o empresa de compraventa transmite inmuebles propios y obtiene un margen: su valor depende de las existencias, de su coste y de la capacidad de venderlas. Mezclar ambos negocios en una misma sociedad, algo frecuente en grupos pequeños, es una de las primeras fuentes de errores, como se explica en nuestra guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias, IVA, blanqueo e inspecciones.
Comisiones: IVA, imputación temporal y cobros compartidos
La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente esté exenta. En el Impuesto sobre Sociedades la comisión se imputa en el ejercicio en que se devenga, con independencia de cuándo se cobre, y el desfase entre la firma de la escritura y el cobro es una fuente habitual de ingresos imputados en el ejercicio equivocado. Cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas de inspección.
Para el valorador, la consecuencia es concreta: el resultado normalizado de una agencia debe partir de comisiones correctamente facturadas e imputadas. Si no lo están, hay que reconstruirlas a partir de escrituras y cobros antes de proyectar nada.
Existencias o inmovilizado: una clasificación que cambia el valor
Si la sociedad adquiere un inmueble para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, su venta es un ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria, se amortiza y el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley 27/2014. Esa clasificación condiciona también el IVA: la primera entrega de edificaciones por quien las promueve tributa por IVA, mientras que las segundas entregas suelen estar exentas con posibilidad de renunciar a la exención en determinados supuestos.
En una compraventa de la sociedad, el comprador revisará con lupa si los inmuebles están bien clasificados y si Hacienda podría recalificar una compraventa habitual como actividad empresarial, arrastrando IVA no repercutido y un impuesto de sociedades mayor. Documentar la intención de reventa y la contabilización coherente desde el primer día es la mejor prevención.
Prevención de blanqueo: una obligación con efecto en el precio
La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles. Ello implica identificar al cliente y al titular real, analizar operaciones inusuales, comunicar indicios al SEPBLAC, conservar documentación y aprobar procedimientos internos. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas está expuesta a sanciones administrativas elevadas con independencia de que haya un delito de fondo, y eso es una contingencia que el comprador valorará.
Efectivo, arras y depósitos de clientes
El límite general de pagos en efectivo es de 1.000 euros cuando una de las partes es empresario o profesional, y de 10.000 euros para ciertas personas físicas no residentes que no actúan como empresarios. La infracción sanciona a quien paga y a quien cobra con el 25 % de la cuantía. Además, hay que distinguir la naturaleza de arras y depósitos: la señal a cuenta del precio es un pago anticipado que devenga IVA por el importe percibido, y los fondos recibidos por cuenta de clientes no son ingreso propio y deben estar separados de la tesorería de la agencia. Mezclarlos es el error más grave: puede considerarse ingreso no declarado y supone un riesgo de apropiación indebida.
Compraventa, sucesión y reestructuración
Compraventa. Si se transmiten participaciones, el vendedor persona física debe contrastar el precio con el valor mínimo del art. 37.1.b de la Ley del IRPF para entidades no cotizadas. Si se vende la cartera de una agencia o los inmuebles de una promotora, la tributación de cada elemento (IVA, ITP o impuestos directos) debe analizarse antes de firmar.
Sucesión. Si la empresa es familiar, la valoración de las participaciones sirve de base al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y las reducciones para empresa familiar dependen de requisitos y de la normativa autonómica. Conviene verificar si la actividad cumple los requisitos de actividad económica antes de contar con la reducción.
Reestructuración. Separar la intermediación de la promoción, o agrupar sociedades, puede acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal si existen motivos económicos válidos y se cumplen sus requisitos. Es importante planificar la reorganización antes de ejecutarla, porque la clasificación de los inmuebles puede cambiar su tratamiento.
Verifactu y facturación de comisiones
El calendario fijado por el Real Decreto-ley 15/2025 es el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto. El 5 de octubre de 2026 Hacienda comunicó que prevé una ampliación, pero a mediados de octubre de 2026 todavía no está aprobada ni publicada en el BOE, por lo que no debe darse por hecha. Para una inmobiliaria, el programa que factura comisiones y ventas debe cumplir los requisitos técnicos antes de la fecha aplicable.
Cuándo conviene un informe pericial
Si hay discrepancia sobre el valor de la agencia, sobre el valor de un inmueble o sobre el precio de una operación vinculada, un informe independiente aporta una base técnica objetiva ante el comprador, la Administración o un tribunal. En ese ámbito trabaja ValiTax Informes Periciales.
LRB Tax & Legal, junto a la inmobiliaria
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en la defensa en inspecciones fiscales. Revisamos la facturación de comisiones, la clasificación de los inmuebles, los procedimientos de prevención de blanqueo y los circuitos de cobro antes de la operación, estructuramos la compraventa, la sucesión o la reorganización y acompañamos a la empresa si la Agencia Tributaria abre una comprobación.
Preguntas frecuentes
Por la recurrencia de sus comisiones, la calidad de su cartera y su equipo. Primero hay que comprobar que las comisiones estén bien facturadas e imputadas; si no, se reconstruyen a partir de escrituras y cobros.
La clasificación de los inmuebles como existencias o inmovilizado, el IVA de las entregas, el riesgo de recalificación de compraventas habituales como actividad empresarial y el cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo.
Porque esos fondos no son ingreso propio. Mezclarlos puede interpretarse como ingreso no declarado y supone un riesgo de apropiación indebida, además de dificultar la due diligence en una venta.
Si va a vender, comprar o reorganizar una agencia inmobiliaria o una promotora, consulte con LRB Tax & Legal antes de cerrar el precio. Contenido informativo, actualizado a 16 de octubre de 2026, que no sustituye al asesoramiento individualizado.