Inicio/Sectores/Hoteles y turismo
Valoración de hoteles y empresas turísticas
Un hotel son dos negocios en el mismo sitio: un inmueble y una explotación. Valorarlos juntos sin separarlos es el error que más distorsiona el resultado, porque el inmueble se valora por rentabilidad inmobiliaria y por comparación de mercado, y la explotación por su capacidad de generar resultado.
Separar el ladrillo del negocio
La primera decisión metodológica es determinar la estructura: si el inmueble y la explotación pertenecen a la misma sociedad, si están separados en dos sociedades, o si la explotación opera en régimen de arrendamiento o de gestión sobre un inmueble ajeno.
| Situación | Cómo se valora |
|---|---|
| Inmueble y explotación en la misma sociedad | Imputar renta de mercado al negocio, valorar la explotación por rentabilidad y el inmueble aparte |
| Sociedad propietaria y sociedad explotadora separadas | Suma de partes: cada una con su método |
| Explotación en arrendamiento | Solo se valora el negocio, con atención al plazo y la renta del contrato |
| Contrato de gestión | Se valora el contrato y su duración, no el establecimiento |
El plazo restante del contrato de arrendamiento es, en el tercer caso, el factor determinante: un negocio hotelero con dos años de contrato por delante vale una fracción del mismo negocio con quince.
Las métricas del sector
- OcupaciónPorcentaje de habitaciones ocupadas sobre las disponibles, con su distribución mensual.
- ADRTarifa media diaria efectivamente cobrada.
- RevPARIngreso por habitación disponible, que combina ocupación y tarifa: es el indicador de referencia.
- GOPResultado bruto de explotación, antes de alquileres, amortizaciones y gastos de propiedad.
- Mix de canalesProporción de reserva directa frente a intermediarios, y su coste de comisión.
- Valor por habitaciónReferencia de contraste habitual en transacciones hoteleras.
Los ajustes propios
-
Estacionalidad
Un hotel de costa concentra su resultado en pocos meses. Eso afecta al circulante, a la tesorería necesaria y a la fecha de referencia que se elija para el precio. Se explica en capital circulante.
-
Inversión de reposición
Los establecimientos requieren renovación periódica de habitaciones e instalaciones. Un hotel con la reforma pendiente vale menos, y esa inversión se descuenta del precio.
-
Personal propio frente a externalizado
La externalización de pisos y de restauración cambia la estructura de costes y hay que homogeneizarla para comparar.
-
Licencias y clasificación
Autorización turística, categoría, aforo, licencias de actividad y su adecuación a la realidad del establecimiento. En zonas con restricciones de plazas turísticas, la licencia puede ser el activo más valioso.
-
Contratos con turoperadores
Cupos, garantías de ocupación, condiciones de cancelación y cláusulas de cambio de control.
Métodos aplicables
La práctica combina tres enfoques. El descuento de flujos de la explotación, que es el más completo cuando hay histórico de ocupación y tarifas. La capitalización del resultado bruto de explotación a una tasa de mercado, que es el método más usado en el sector. Y el contraste por valor por habitación, comparando con transacciones de establecimientos equivalentes en la misma zona y categoría.
A ellos se suma, siempre, la valoración inmobiliaria independiente cuando el inmueble forma parte de la operación, con su propia metodología y con su fiscalidad latente si está muy revalorizado.
Sobre la valoración hotelera
¿Se puede vender solo el negocio y quedarse el edificio?
Sí, y es una operación habitual: el propietario conserva el inmueble y arrienda a un operador, cobrando una renta fija, variable en función de los ingresos, o mixta. Para el vendedor supone convertir un negocio en una renta inmobiliaria; para el comprador, acceder a la explotación sin el desembolso del inmueble. Exige negociar bien el contrato: plazo, renta mínima garantizada, obligaciones de mantenimiento y reparto de las inversiones de reposición.
¿Cómo se valora un hotel con resultados irregulares?
Con la media de un ciclo completo y con análisis de escenarios, no con el mejor ni el peor año. En un sector expuesto a shocks —crisis económicas, restricciones de movilidad, cambios en la conectividad aérea del destino— la valoración debe mostrar la sensibilidad del resultado a la ocupación y a la tarifa, y explicar qué escenario se toma como central. Un informe que se apoye solo en el último ejercicio, sea bueno o malo, no resiste el análisis.
¿Qué pasa con las viviendas de uso turístico?
Su valoración depende críticamente del marco regulatorio local, que en muchos municipios ha restringido las nuevas licencias y en algunos ha limitado las existentes. Cuando la actividad se apoya en una licencia transmisible en un mercado cerrado, esa licencia concentra buena parte del valor; cuando el marco es incierto, el riesgo regulatorio se descuenta con fuerza. Es imprescindible verificar la normativa del municipio y de la comunidad autónoma antes de valorar.
¿Es mejor vender la sociedad o el establecimiento?
Depende sobre todo de la fiscalidad indirecta y de las contingencias. Vender participaciones evita la novación de contratos y licencias pero traslada al comprador el pasado de la sociedad; vender activos aísla riesgos pero obliga a transmitir cada elemento y a analizar el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores cuando hay inmuebles relevantes. En operaciones hoteleras, esa última cuestión suele ser determinante y conviene analizarla al principio. Está en participaciones o activos.
¿Necesita saber cuánto vale su empresa?
Cuéntenos para qué necesita la valoración —vender, comprar, repartir una herencia, entrar o salir de una sociedad, ampliar capital o defender un valor ante Hacienda— y le diremos qué tipo de informe le sirve, qué información hace falta, en cuánto tiempo lo tiene y con qué honorarios cerrados.